В повечето случаи — нула. Ако продаваш едно жилище, което си притежавал повече от 3 години, или до два имота, държани над 5 години, данък не дължиш (чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ). Наследен или реституиран имот също е необлагаем, независимо кога си го получил. Дължиш данък само когато сделката не попада в тези хипотези — тогава плащаш 10% върху печалбата от продажбата.
В тази статия 11 раздела
Кога продажбата е без данък
Законът освобождава три основни ситуации:
| Ситуация | Условие | Основание |
|---|---|---|
| Един жилищен имот | между придобиване и продажба са минали повече от 3 години | чл. 13, ал. 1, т. 1, буква „а“ |
| До два недвижими имота (вкл. земеделски и горски) | и двата притежавани повече от 5 години | чл. 13, ал. 1, т. 1, буква „б“ |
| Наследен, завещан или реституиран имот | необлагаем независимо от срока на притежание | чл. 13, ал. 1, т. 26 |
Това, което хората бъркат, е, че за 3-годишното правило значение има само юридическият статут на имота (да е „жилищен“) и изтеклото време — не дали реално си живял в него. Дори да си го давал под наем, освобождаването пак важи.
Кога дължиш данък и как се изчислява
Ако сделката не е освободена — например продаваш втори имот преди да минат 5 години — облагаемият доход се определя по чл. 33 от ЗДДФЛ: положителната разлика между продажната и придобивната цена, намалена с 10% признати разходи. Върху резултата се дължи 10% данък.
Пример: купуваш апартамент за 120 000 € и го продаваш след 2 години за 150 000 €:
- Печалба: 150 000 − 120 000 = 30 000 €;
- Намаление с 10% разходи: 30 000 × 0,90 = 27 000 € облагаем доход;
- Данък 10%: 2 700 €.
Ефективно това са 9% от печалбата. Ако обаче същият апартамент е единственото ти жилище и са минали над 3 години — дължиш 0 €.
Капанът: наследство срещу дарение
Тук е разликата, която струва хиляди евро и почти никой не я обяснява. Наследен имот е необлагаем при продажба (чл. 13, ал. 1, т. 26). Дарен имот обаче НЕ попада в това изключение — за него важат общите правила за 3 и 5 години, а придобивната му цена се приема за нула.
Сравнение при продажба за 100 000 € в рамките на 2 години след придобиване:
| Начин на придобиване | Облагаем доход | Дължим данък |
|---|---|---|
| Наследство / завет | необлагаемо | 0 € |
| Дарение | 100 000 × 0,90 = 90 000 € | 9 000 € |
В реални случаи това означава, че ако родител прехвърли имот на дете приживе с дарение и детето го продаде скоро, данъкът може да е огромен — докато при наследяване на същия имот данък изобщо няма. Затова времето и начинът на прехвърляне се планират предварително.
Декларация, срокове и документи
Ако сделката е облагаема:
- Доходът се декларира в годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ.
- Срокът е 30 април на годината, следваща годината на продажбата; до същата дата се плаща и данъкът.
- Декларацията се подава в НАП — онлайн с ПИК или електронен подпис, или на място.
- Пази нотариалните актове за покупка и продажба — те доказват придобивната и продажната цена.
Ако сделката е необлагаема, не дължиш данък и не си длъжен да подаваш декларация за този доход.
Често допускани грешки
- Бъркане кой плаща местния данък. Данъкът при придобиване (2–3%) се плаща от купувача, не от продавача.
- Допускане, че дарен имот = наследен. Само наследството и заветът са необлагаеми по т. 26; дарението — не.
- Броене „живял съм в него“. За 3-годишното правило значение има датата на нотариалния акт, а не фактическото обитаване.
- Очакване на ДДС. Физическо лице, което продава личния си имот, не начислява ДДС.
- Пропускане на декларацията при облагаема сделка. Санкциите за неподадена декларация се натрупват върху самия данък.
Често задавани въпроси
Дължа ли данък, ако продам единственото си жилище?
Не, ако между придобиването и продажбата са минали повече от 3 години. Това е освобождаване по чл. 13, ал. 1, т. 1, буква „а“ от ЗДДФЛ.
Колко е данъкът, ако продам имот с печалба преди срока?
10% върху печалбата, намалена с 10% признати разходи — тоест ефективно 9% от разликата между продажната и придобивната цена.
Плащам ли данък за наследен апартамент, ако го продам веднага?
Не. Доходът от продажба на наследен или завещан имот е необлагаем независимо от времето на притежание (чл. 13, ал. 1, т. 26).
А ако имотът ми е подарен?
Дареният имот не попада в изключението за наследство. Важат общите правила за 3 и 5 години, а придобивната цена се приема за нула, което може да доведе до висок данък при ранна продажба.
До кога подавам декларация и плащам?
До 30 април на годината, следваща продажбата, с декларацията по чл. 50 от ЗДДФЛ пред НАП.
Дали ще платиш хиляди евро или нула често зависи от една дата в нотариалния акт и от това как си придобил имота. Преди да подпишеш сделка, си струва да провериш конкретния случай в НАП или при данъчен консултант — правилата изглеждат прости, но детайлите около наследство, дарение и срокове крият най-скъпите изненади.