Покупката на недвижим имот в България винаги е свързана с въпроси относно данъците и таксите. Един от най-често задаваните е „Колко е ДДС при покупка на имот?“ Отговорът не е еднакъв за всички случаи, защото зависи от това кой продава имота, какъв е видът на имота (ново или старо строителство) и дали страните са физически или юридически лица. В следващите редове ще разгледаме подробно кога се дължи ДДС, как се изчислява и какви са изключенията според действащото законодателство.
В тази статия 9 раздела
1. Какво представлява ДДС при покупка на имот
ДДС (Данък върху добавената стойност) е косвен данък, който се начислява върху продажбата на стоки и услуги. При покупка на недвижим имот той се прилага само в определени случаи. Основният нормативен документ, който урежда тези правила, е Законът за данък върху добавената стойност (ЗДДС).
Според закона, ДДС се начислява само ако:
- Продавачът е регистрирано по ДДС лице (фирма или физическо лице с регистрация по ЗДДС);
- Продажбата е на новопостроен имот (т.е. сграда до 60 месеца след въвеждане в експлоатация);
- Имотът не е предназначен за постоянно живеене или е част от стопанска дейност.
2. Какъв е размерът на ДДС при покупка на имот
Размерът на ДДС в България е фиксиран и към момента е 20%. Това означава, че когато сделката подлежи на облагане, върху продажната цена се начислява 20% данък.
Пример: Ако купувате нов апартамент за 200 000 лв от строителна фирма, регистрирана по ДДС, то крайната цена обикновено включва 20% данък, т.е.:
Цена без ДДС: 166 666.67 лв
ДДС (20%): 33 333.33 лв
Обща цена: 200 000 лв
Важно е да се знае, че в повечето случаи строителните фирми обявяват крайната цена с включен ДДС, така че купувачът не плаща допълнително – но е добре да се уверите, че това е уточнено в договора.
3. Кога не се начислява ДДС при покупка на имот
В определени случаи сделката с недвижим имот не подлежи на облагане с ДДС. Това се случва, когато:
- Продавачът е физическо лице, което не е регистрирано по ДДС;
- Продавачът е фирма, но имотът е старо строителство (повече от 5 години след въвеждане в експлоатация);
- Прехвърлянето се извършва чрез дарение или наследяване;
- Сделката се извършва между две физически лица, без търговска цел.
В тези случаи не се начислява 20% ДДС, но се дължат други такси – като местен данък, нотариална и държавна такса.
4. ДДС при покупка на нов имот
Най-често ДДС се прилага при покупка на новопостроени имоти директно от строителна фирма. Според закона, „нов имот“ е сграда, която:
- е въведена в експлоатация през последните 60 месеца (5 години), или
- не е продавана преди това на крайни клиенти.
Продавачът (фирмата) е задължен да начисли ДДС върху продажната цена. Това важи както за жилищни, така и за търговски обекти.
Пример: Ако строителна компания продава апартамент на цена 120 000 лв без ДДС, крайният купувач ще плати 144 000 лв (с включен данък). Купувачът не може да възстанови този данък, освен ако сам не е регистриран по ДДС и не използва имота за бизнес цели.
5. ДДС при покупка на земя
Земята по принцип не се облага с ДДС, освен ако не е част от търговска дейност. Това означава, че при покупка на:
- Земеделска земя – няма ДДС;
- Парцел за жилищно строителство (УПИ) – може да има ДДС, ако продавачът е фирма по ЗДДС и земята е част от строителен проект.
В повечето сделки с физически лица земята се продава без начисляване на ДДС. Изключение правят случаите, когато продажбата се извършва от строителна компания, която е включила парцела като част от инвестиционен проект.
6. Покупка на имот от чужденец или фирма
Ако купувачът е чуждестранно лице или компания, се прилагат същите правила. Ако продавачът е регистриран по ЗДДС и имотът е нов, се начислява 20%. Възможно е фирмите, които извършват търговска дейност, да си възстановят платения данък като данъчен кредит при определени условия.
7. Местен данък и други такси при покупка
Дори когато сделката не подлежи на ДДС, купувачът винаги плаща местен данък за придобиване на имущество, който се определя от общината. Той е между 2% и 3% от продажната цена в зависимост от града (в София – 3%).
Допълнително се заплащат и:
- Нотариална такса – според Тарифата към Закона за нотариусите (около 0.1–0.3% от стойността);
- Такса за вписване в Имотния регистър – 0.1% от продажната цена.
Пример: При покупка на апартамент за 150 000 лв, ако сделката не подлежи на ДДС, купувачът ще плати около:
- Местен данък – 4500 лв (3%)
- Нотариална такса – около 300 лв
- Такса за вписване – 150 лв
8. Как да разберете дали цената включва ДДС
При сделки с фирми винаги трябва да се уверите дали цената е с включен или без включен ДДС. Това задължително трябва да бъде упоменато в предварителния договор и в нотариалния акт. Ако продавачът е регистриран по ЗДДС, но не е начислил ДДС, данъчните могат да го санкционират, а при спор купувачът може да пострада финансово. Затова винаги изисквайте фактура, в която ясно е посочен данъкът.
9. Обобщение по видове сделки
| Вид сделка | ДДС |
|---|---|
| Покупка на нов имот от строителна фирма | 20% |
| Покупка на стар имот от физическо лице | 0% (не се начислява) |
| Покупка на земеделска земя | 0% (освободена доставка) |
| Покупка на парцел от фирма по ЗДДС | 20% |
| Дарение или наследяване | Без ДДС |
Размерът на ДДС при покупка на имот в България е 20%, но се прилага само в определени случаи – основно при покупка на нов имот от строителна фирма, регистрирана по ДДС. При сделки между физически лица или при стари имоти данъкът не се начислява. Освен ДДС, купувачите трябва да имат предвид и местния данък, нотариалните такси и таксата за вписване, които се плащат винаги. За да избегнете грешки, най-добре е да се консултирате с нотариус или счетоводител преди подписване на договора.